Chaque estimation commence sur place. Nous parcourons la propriété, relevons sa composition, observons son implantation, ses volumes, sa luminosité, ses vues, son intimité, son état d'entretien et les travaux qu'elle appelle.

Nous établissons ensuite la surface de calcul. Toutes les surfaces n'ont pas la même valeur : un garage, une cave, un sous-sol aménagé, une véranda ou une dépendance sont pris en compte, mais pondérés selon leur usage réel. Raisonner sur la seule surface habitable, ou au contraire tout additionner, fausse l'estimation dès le départ.

Titre de propriété, situation d'urbanisme, servitudes, diagnostics, documents de copropriété : nous étudions les pièces disponibles avant de conclure. Nous distinguons ce qui est établi de ce qui reste à confirmer, et nous signalons ce qui pourrait peser sur la valeur ou sur la vente.

Mieux vaut découvrir une difficulté au moment de l'estimation qu'au moment du compromis.

Une seule méthode donne un chiffre ; plusieurs méthodes permettent de le vérifier. Selon la nature du bien, nous mobilisons :

• — une analyse statistique des ventes réellement conclues dans le secteur, qui situe le bien par rapport à son marché ;
• — une comparaison détaillée avec des biens choisis pour leur proximité, ajustée point par point : situation, état, terrain, prestations, annexes ;
• — une approche par le revenu locatif, lorsque le bien s'y prête ;
• — une approche par la valeur du terrain et le coût de reconstruction, diminué de la vétusté, lorsque le marché de comparaison est trop étroit.

Ces méthodes ne pèsent pas toutes le même poids : nous les pondérons selon leur fiabilité pour le bien concerné, puis nous en faisons la synthèse.

Deux maisons de même surface, dans la même rue, peuvent valoir des prix très différents. Le calme, la qualité de construction, la fonctionnalité de la distribution, l'agrément réel du terrain, le vis-à-vis, l'accès ou le potentiel résiduel font l'écart.

Ces éléments sont appréciés un à un et traduits en ajustements motivés, à la hausse comme à la baisse. Notre connaissance de La Roquette-sur-Siagne et des communes voisines, de leurs quartiers et de leurs micro-secteurs, intervient précisément à ce moment-là.

Nous vous remettons un avis de valeur écrit, structuré par chapitres : description du bien, environnement, analyse technique, qualités et limites, détail des méthodes et des calculs, conclusion.

La conclusion comprend une valeur centrale, une fourchette et une lecture du marché : profondeur de la demande, délai de vente probable, facilité de financement. Nous vous la présentons de vive voix et prenons le temps de répondre à vos questions. Une valeur que l'on comprend est une valeur que l'on peut défendre.

La valeur d'un bien et son prix de présentation ne sont pas la même chose. Entre les deux interviennent votre calendrier, la concurrence du moment et la stratégie de commercialisation retenue. Si vous envisagez de vendre, l'avis de valeur devient le point de départ de cette réflexion, que nous menons avec vous.

Toutes les estimations ne préparent pas une vente. Succession, donation, partage entre héritiers, sortie d'indivision ou simple point patrimonial : vous disposez alors d'une base de travail argumentée pour aborder vos échanges avec votre notaire en connaissance de cause, et pour discuter sereinement avec les autres personnes concernées.

Un avis de valeur n'est pas une expertise. Il repose sur les informations disponibles, l'état apparent du bien et les conditions normales du marché. Lorsqu'une expertise formelle est requise, par exemple dans un cadre judiciaire ou en cas de désaccord entre héritiers, il en constitue un premier éclairage utile.